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法律のいろは

2019年1月12日 更新損害賠償請求のご相談

水漏れ調査に応じてくれない賃借人にはどう対応したらいいでしょうか?

アパートの大家は水漏れの修理義務を負う?

 賃貸借契約書で修理義務の変更(全ての修理義務を変更できるわけではありません)していない限り,法律上大家側は貸している物件の修理義務を負います。ただし,借主が物件を破損することで生じた場合は別です。

 仮に,所有しているアパートで水漏れが生じた場合には,修理義務を負いますし,損害が発生している場合には,管理上の問題(アパートが通常備えている安全性を欠くと評価される場合)があれば確実に賠償責任を負うことになります。水漏れ被害が生じている場合には原因の特定や実際に被害があるのかとともにどのように修理をしていくのかは非常に重要な話となってきます。

 アパート内の水漏れの原因は配管や共用部のほか,特定の部屋からの水漏れの可能性もあります。そのため,場合によってはその特定の部屋への立ち入りなどの調査が必要になってきます。

水漏れ修理のための立ち入り調査はできる?

 先ほども触れましたように,水漏れの内容が上の階からの水漏れで場所から見て,上の階の部屋からの可能性がある場合にはその部屋への立ち入りと調査が原因や修理の内容等を考えるうえでは必要になってきます。それでは,大家であれば当然にマスターキー等を使ってはいることができるかといえればそうはなりません。いかに自らの所有物であっても,貸している部屋にその賃借人の同意なく立ち入ることは,法律上犯罪になる可能性もありますし,プライバシー侵害による損害賠償請求の可能性もありえます。

 

 そのため,通常はその部屋を借りている方に,部屋へ立ち入ることや調査をすること・調査の内容や必要性を伝えて,同意を求めることになります。借主には法律上,修理のために必要な行為をすることや物件の維持に必要な行為には応じる義務があるとされています。そのため,こうした必要性のある修理のための調査には借主には応じる必要が出てきます。あくまでも立ち入りと調査を行う必要性はないといけません。

 問題は賃借人によっては,こうした調査等に全く応じてくれない方もいるという点です。拒否をするのに正当な理由があれば,拒否をすることは問題はないことになりますから,賃借人が拒否をする場合はその理由を尋ね,それが正当なものといえるのかを判断する必要があります。個人的な都合や考え(例えば,単に立ち入られるのが感情的にいやであるなど)は正当な理由とはなりにくいので,こうした回答があった場合には,調査などに応じる義務があることを告げて説得をしていくことになるでしょう。また,回答の中に,交換条件的なものを要求されたとしても,それが今まさに行う修理とは関係のないものである場合も,正当な理由とは言えない可能性は十分にあり得ます。

立ち入り調査に応じない賃借人に対してとることができる方法は?

 そのうえで,どうしても賃借人が立ち入り調査に応じない場合や応じない間に水漏れ被害が続き大きくなっていく場合もありえます。こうした場合には,被害を受けている賃借人の方がアパートの賃貸借契約を解約して退去をする(家賃収入はその分下がります)可能性も出てくるところですから,対応を考える必要があります。

 こうしたケースでは,立ち入り調査のための話し合いはうまくいかないことが多いと思われますので,その賃借人に物件からの退去(前提として,賃貸借契約の解除を行います)を求める・生じた損害への賠償請求をすることを示唆することもありうるでしょう。こうした話をしてもうまくいかない場合には,実際に退去などを求めるkともありえます。

 

 その場合には,契約解除を正当化できる事情が必要ですが,それまでの経緯からみて,賃貸借契約を継続することが不可能であるといえる事情(信頼関係が破壊しているといえる事情)が必要になります。こうした事情はケースごとのそれまでのやり取りの内容によって異なりますが,先ほど触れた必要な調査や立ち入りといえるか・調査や立ち入りの内容や回数・それに対する回答の内容や正当といえるだけの事情があるかどうか・その他やり取りに関する事情などが考えられるところです。こうした点を吟味し対応を決めていくことになります。

 問題となっている賃借人の対応によっては裁判手続きも必要になり面倒なことになりますが,実際にどういった手段をとるかは,時間や費用・今の状況が続くことのデメリットなどを考えて決めることになるでしょう。

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