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法律のいろは

2018年12月19日 更新損害賠償請求のご相談

テナントやアパートでの大家側の修理が必要な場合と対応しない事のリスク

 アパートやテナントを運営する側として気になる点として,水漏れやつまり・その他さまざまな原因から修理をするということはコストもかかりますし,空き室にも影響するため気になるところです。今回は,そうした修繕義務やトラブルについて触れていきます。

大家側は全ての修繕義務を負うの?

 結論から言うと,小規模な修繕は契約書に借主負担としておけば負担を転嫁できる場合もあります。ただし,小規模な修繕が何かという問題も出てきますし,なんでも書いておけば修繕義務が転嫁できるわけでもないという点がありますので,注意が必要です。
 特に,こうした点は詳しく説明をしておかないと後で大きなトラブルの原因になりかねない点には注意すべきでしょう。

 ちなみに,家主側が負う修繕義務は,借主が原因で起こした点の修理には及びませんので,ここも注意が要ります。また,建物の管理上の欠陥で起きた事故などは家主は責任を負うことになりますから,ここも頭に入れておいた方がいいでしょう。

修繕義務はどんな場合に負うのでしょうか?

 当たり前ですが,修理をしないと契約で予定された用途に使えない場合と考えることができます。家として利用する場合は水漏れがあれば,部屋を使えなくなります。同様のことは飲食店なども言えるでしょう。 

 建物に傾斜が生じたなどの場合もありますし,裁判例の中では排水管の不具合(詰まり等が一例として考えられます)や工事の騒音(アパートの一部分が完成をせずに騒音やほこりがひどかったケース)を挙げたものもあります。

 修繕義務を負う場合には,何を・どのように修繕するのかがはっきりしている必要があります。ここをはっきりしないにもかかわらず修繕を求められても対応ができないのはやむをえません。

 とはいえ,例えば,排水の不具合等を訴えられた場合に,単に大家側の原因ではないというだけでは意味がありません。こうした場合は不具合の原因が借主側になく・他の建物部分であるとの指摘を受けた際には対応をしておくのが必要となります。結局必要な調査をせずに対応をしなかったということになると,後々に修理をしないことで使えなくなった部分の家賃相当額などの損害賠償請求を受ける可能性も出てきますし,そもそもテナント・店子の退去と後の空き室の原因ともなりかねません。

修繕義務をしないことでのリスクとは?

 一番のリスクはクレームと損害賠償請求(家賃の不払)を招きかねない点です。クレームはおおよそ想像がつくところですが,例えば,漏水を放っておけばカビなどが生じて生活ができなくなった・業務に支障が生じた(ここは業種によって異なるかと思われます)ことを理由に慰謝料や営業損害の賠償を受ける可能性があります。

 慰謝料については生活環境を不良として精神的苦痛があったかどうかが大きなポイントとなりますが,裁判例の中では認めたものもあります。営業損害は実際に業務に支障があったといえるか・それだけの損害に結び付くのかといえるか等ハードルはあるものの,例えば飲食業や美容室ですべて使えなくなった場合には裁判で認められる可能性も十分出てきます。

 このほか,家賃が生じるのは,それに見合うだけの部分を決めた用途通りに使える状態に家主側がしておくためです。修繕が必要な場合には,その程度が大きければこうした用途通りに使えない部分が出てきます。そうなると,家賃の支払の一部拒否等の話が出てきます。この場合も,トラブルになった場合には果たして,拒否している部分だけの使用できない状態があったのといえるかが問題にはなるものの,そうしたトラブルの解決の負担を考えると事前に避けておきたいところですね。

 このほか,最近の情報流通の早さからすると,ネガティブ情報の書き込みやテナント店子の退去や空き室の問題も出てきかねません。このように,リスクも考慮しながら適切に修繕対応に気を付けていきたいところですね。

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