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法律のいろは

2019年11月25日 更新債権回収のご相談

貸している物件からの退去を求める際の注意点

退去を求める理由が存在しているか注意をする必要があります。

 賃貸借契約の種類や内容によって契約期間や契約更新があるのかどうかは異なってきます。例えば,定期借地や定期借家という契約の種類では契約期間が決まっていますが,更新はありません。これに対して,通常店舗や住宅を貸す際には契約期間や解除・更新についての決まりがあります。同じことは駐車場や資材置き場の用地を貸す場合にもありますが,事務所などの建物を建てて使うための用地を貸す場合やアパートなどの部屋を貸す場合には,原則として借主を保護するための契約更新をしやすくなるためのルールが存在します。

 大家側がアパートの用地などを必要としても借主側も生活のために強くアパートに住む必要がある場合には,契約の更新がされやすくなりますし,中途解約がしにくくなってきます。こうした場合には契約更新や契約の解約を一方的にはできませんので,退去を求めるのは難しくなる場合が出てきます。

 

 こうした場合以外に,家賃の延滞が続いている・家賃の支払いが遅れがちで,遅れる⇒支払う⇒また遅れるを繰り返している場合もあります・事務所の用途なのに飲食店にしている・勝手にアパートの部屋を大きくリフォームしたといった場合に,契約解除をしたいという気持ちが出てくる場合も出てきます。近所とのトラブルを繰り返すという場合もこうした退去をしてほしいという場合につながってきます。こうした場合には,契約の解除ができるように契約内容を決めておくという点も重要ですが,裁判例上信頼関係が破壊していると評価される必要がありますので,こうした点の見極めも重要になってきます。

 

 いずれにしても,退去を求めるにはそれだけの事情が存在しているのか否か・現状を踏まえてどのような対応(立ち退き料の支払いをするのか等)をするのかも決めて動く必要が出てくるでしょう。立ち退き料の支払いについてはどこで提示をするのか・いくらにするのかはケースバイケースですが,早期解決の場合やそもそも退去のお金すらない場合があるので,その際には早めの退去と解決を踏まえての提示ということも考えられるでしょう。

退去を求める手段と注意点とは?

 退去を求める際には,貸している物件を使う権利の源となる契約を終了させる必要がありますので,解約・更新しない・契約解除の通知を借主にする必要があります。ちなみに,先ほどの更新されるのかどうか・解約や解除されるのかどうかはこうした通知が効力を発生するのかどうかという話で最終的には裁判の中で判断をされることになります。

 

 通知をしたうえで借主側と退去をするのかどうか・時期はいつごろか・荷物をどうするのか(撤去をするのかどうかとその費用の負担をどうするか・原状回復についても同様です)・借主側が契約が終了していないといってきた場合には,何かしら条件面をつけて退去を促すのかどうか等を交渉していくことになります。ちなみに,ここは管理会社が行うことは弁護士法という法律の規制がありできません。ご自身が行うことはできます。こうした交渉がうまくいかない場合には裁判(退去を求める・未払い家賃などの請求をする等)を起こすことになります。

 この裁判を起こしても,アパートなどで利用している方が別の方になっている場合にはその方も相手にする必要があります。また,利用している方が妨害の意図も含め次々に代わる可能性がある場合には,仮処分という手続きを申し立てる必要があります。面倒ではありますが,法律では裁判を起こした相手本人しか原則として退去を求めることはできませんので,次々と利用している人間が変わっている場合にはせっかく裁判で判決を得ても再度裁判を起こす必要が出てきます。

 また,信頼関係が破壊しているといえるかどうかや更新を拒む理由があるかどうか微妙な場合等には,こうした点が争いになり裁判が長くなる可能性があります。

 

 孤独死などで借主が生存していない場合にはその相続人を相手にするか・相続財産管理人という方の選任を請求して退去の手続きを進めていくことになります。勝手に荷物を捨ててしまうということは法律的な意味では問題があります。

 

 裁判の中で話し合い解決をする場合もありえますが,裁判にも出てこない場合や話し合いがつかない場合には判決を得て強制執行という立ち退きを強制する手続きを行う必要が出てきます。もちろん,裁判の中での話し合いで退去をすることになっていて守らない場合等にもありえます。

 

 このように手続きも煩雑ですし,どのように行っていくのかは進めてみながら考えていくことになるでしょう。

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