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法律のいろは

2019年3月9日 更新契約問題のご相談

「DIY型賃貸借契約」の特徴と注意点とは?

「DIY型賃貸借契約」とは?

 アパートを含めた賃貸借契約では,契約で定めた使い方(用法)を借主は守らないといけません。勝手に借主が部屋の模様替えその他改造をした場合には,身体関係を破壊する契約違反と評価され,オーナーからの契約解除につながりかねません。この話は,飲食店やサロン等のテナントの場合も当てはまることです。こうした前提に立ちつつも,国土交通省(国)が推奨する「DIY型賃貸借契約」とは,借主が自身の意向で借りている部屋の改修を行うことができる契約内容が含まれた賃貸借契約とされています。もちろん,どこまで回収を行うことを許すのか・費用負担はどうするのか・原状回復の際に改修部分をどうするのかは契約で定めておく必要があります。原状回復についていえば,契約で定めておかないと,借主の退去時に改修部分をすべて直さなければならなくなりますので,回収を許容する意味がなくなるためです。

 ちなみに,システムキッチンや雨戸・障子・つり棚など取り外しが可能で,アパート(建物)一般の利用にとってプラスとあるものを借主側が回収で付け加えた場合には,借主の所有するもの似なります。法律上,契約での定めがない限り,こうしたモノの買取を契約終了の段階で借主から買い取り請求されることがあります。この辺の対応も必要になってくるでしょう。

 

 こうした「DIY型賃貸借」をする場合には,部屋の模様替えその他を希望する借主を募集するとともに,「DIY型」である点をPRするのでしょうから,通常そうした物件(契約をする)ことを広告等で示すことになります。その際には,どういった工事までを許容するのかをきちんと示しておく必要があります。参考になる情報も示しておいた方がいいでしょう。また,前提として,オーナーとしては,どこまでなら問題が起きないかをきちんと事前に検討しておかないといけないでしょう。工事内容によってはその借主の退去後にさらに修繕をする必要も出てきかねませんし,騒音などで近隣とのトラブルになる可能性も出てくるでしょう。

 

 

契約や運用の法律上の注意点は?

 「DIY型賃貸借」の場合に,先ほど述べた原状回復をどうするのか・どのような回収は認めるのか等をきちんと契約で決めておかないと後でトラブルになる可能性がありますし,そのために,オーナーにとっても借主にとっても使い勝手が悪くなります。サブリースの場合には,転貸をうけた方が実際に改修をすることに唸りますから,この方を含めて権利関係をきっちりと整理をしておく必要があります。

 

 こうした場合のモデル契約書式や注意点は国土交通省が発表しており,そのホームページにも記載されてはいますが,ここでは概略どうした点を注意しておくべきかについて触れておきます。

 

 まず,契約内容では,実際にすることになる改修を許容すること(工事内容の確認なども必要となります)・原状回復や回収した部分の権利を誰が持つのか(オーナーに帰属するという合意があれば,先ほどの買い取り請求の話はなくなります)や費用の清算の話・許容する改修の確認をどうするのかを決めておく必要があります。増改築にあたる場合や大規模な修理にあたるケースでは重要になってきます。ここでの費用の清算には,改修による物件へのプラス分がある場合等の話であるとともに,先ほどの買い取り請求権の話も含まれるものです。賃貸期間における改修部分の修理や管理を誰が行うのかも必要です。

 

 次に,実際にどのような回収を行うかは入居時に決まっていないこともありますし,許容されるものかは都度確認をする必要があります。こうした事から,モデル契約書式では,借主からの申請を踏まえて内容を承諾できるものであればオーナー側で承諾をしていく形にしてます。工事の段階でも,工事前の状況がどうであったのかをオーナー・借主ともに確認して記録をしておく必要があります。

 

 ちなみに,モデル契約書式では,このほかに施工中に他の人に損害を与えたときの責任を工事発注者としておく等の点が定められております。こうした契約やそれに伴う運用に注意をすることはもちろん必要ですが,オーナー側が恣意的に運用をすると借主にとっての魅力が薄れて意味のないことになりかねませんので,こうした契約形態を選ぶ時点で,どのように物件を活用したいのかを決めておくことも必要でしょう。

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