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法律のいろは

2019年3月3日 更新契約問題のご相談

アパート賃貸における「定期借家」契約とは?

「定期借家」とは?

 調査によると,もう20年以上前に設定された制度である「定期借家」をご存じない方もおられるようですが,「定期借家」とは,契約で決めた賃貸期間で賃貸契約が終了しやすくなったタイプの賃貸借契約の形です。

 

 多くは仲介業者の方や様々なところから持ってきた契約書のひな型を使っておられるかと思いますが,その多くはこうした契約のタイプではありません。「定期借家」とは,通常の契約のタイプであると,可能な限り賃貸が続くような規制がある・途中で家賃を変えるにも借主が応じない場合に規制が強くかかっている点を変更して,資産の有効活用と家賃その他の適切な価格形成を目指して作られた制度です。

 

 既に特徴を述べた感はありますが,通常の賃貸借契約と比べると次の点で違いがあります。

①契約の更新をしない旨の特約を作れるようになった

②契約更新を前提にしても,一定期間に更新しないと大家側から通知をすれば,正当な事由がなくても契約は更新をしなくなった

③家賃の変更を賃貸期間に行う特約を自由にもうけられるようになった

 

 ③について補足しておきますと,アパートの賃貸契約ではサブリース形態を含めて,法律の規制によって通常は話がつかない場合に増減額の請求に関して裁判所での解決が必要で,変更を必要とする事情が要求されます。詳細は別のコラムで触れていますので,ここでは省略しますが,話し合いもしますが,家賃の適正額の鑑定を必要とするなど手間と費用がかかる可能性もあります。「定期借家」においては,こうした規制がなくなり,全く増減がない形や一定期間経過後に家賃が増える・下がるなどの特約を設けることができます。特約によって規制を外すことになります。

 

 この制度を使うには,公正証書(公証人役場で作成します)での契約が必要で,特に更新をしない旨の特約を入れる場合には,事前に説明をする必要があります。更新をしないというだけで,契約期間中に当然に大家の都合で出て行ってもらえるという話ではありません。特約は,例えば,近隣迷惑行為などを行った場合には更新をしない等の内容もありうるでしょう。

 また,ここでの説明は書面で行う必要がり,書面による事前の説明がないと更新をしないという特約自体が無効となってしまいます。トラブルを防ぐためにも口頭でも説明をきちんと行うとともに書面を交付しておくべきでしょう。

「定期借家」のメリットデメリット

 大家側にとっての「定期借家」契約のメリットは,家賃に対する規制がなくなった点(規制がなくなっても変更を一方的に行えるわけではありません)・契約期間の継続期間を読めるようになった点が挙げられます。特に後者は,いかに近隣からのクレームが出ていてもそう簡単には更新を拒絶できない(契約解除も信頼関係が破壊した地評価できる事情が必要で,ハードルはそれなりにあります点を下げる点にあるといえるでしょう。また,一般には「定期借家」契約では家賃が下がるといわれていますが,これは需要と供給の関係によるところであって,大家側の示す他の契約条件や恣意的に契約更新を拒むということをしない限りは,当然には言えないことと思われます。

 

 逆にデメリットですが,この契約形態は通常の賃貸借契約よりは借主の保護が薄い点があります。そのため,アパート全体の借り上げをそこそこ長く行いたいと考えている法人契約の場合は敬遠される可能性もある点が挙げられるでしょう。先ほどの話と関係しますが,大家側の事情で更新拒絶をするなどの項目を設けようとすると借りることを敬遠される可能性も高まりますから,家賃の減少や空き室が増える可能性があります。そこまでをデメリットとというかという面はありますが,こうした点が挙げられます。結局は運用次第というところもありますので,導入を考える場合には相応の業者や専門家に相談をしたほうがいいかもしれません、

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