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法律のいろは

2019年2月5日 更新契約問題のご相談

戻ってくる息子(娘)夫婦が使うために,貸している部屋の契約を期間満了で終了させられるのでしょうか?

アパートの賃貸契約での期間満了の際の契約更新は?

 所有している部屋・アパートの一室が開いていて有効利用のために賃貸をしている場合に,例えば,息子(娘)がっ戻ってくる・親族が使う必要ができたという場合には,現在貸している方に退去を求めたいというお気持ちが出てくることがあるかもしれません。賃貸借契約では,多くのケースで貸す期間を定める・契約延長の場合の話を入れているものと思われます。

 

 こうした状況で,現在契約期間中の契約を借りている方の同意なく終了をさせるのは難しい話となります。この場合は同意を得るために立ち退き料を含めた交渉をしていくことになるでしょう。それでは,契約期間が満了する場合には当然に終了させる(延長をさせない)ことは当然にできるかというとそう簡単でもありません。

 

 法律上,契約期間を定めたアパートの部屋の賃貸借について,契約期間の更新を拒絶するにはハードルを設けられています。実際に多くの契約において更新をしないという通知を〇か月前にするという項目が入っていると思われます。法律上は期間終了の1年前から6か月前までにすることが要求されています。法廷更新と呼ばれるものです。それに加えて,拒むことができる場合も限定されています。

 それは「正当理由」というもので,契約更新を拒むことを正当化する客観的な理由を要求しています。よく言う「立ち退き料」を基本に考えるのではなく,あくまでもベースに置くのは,借主側と貸主側がその物件を使う必要性とその根拠となる事情を比べることになります。こうしたベースとなる事情に,賃貸をした趣旨や更新料の有無や家賃などの契約内容・家賃の滞納があって契約継続に無理な状況が出ているのかどうか・建物の老朽化などの事情・立ち退き料の内容等を考慮していくことになります。ちなみに,更新料については更新拒否をしない対価という考えもある一方で法律で定められた更新に関しても適用があるのかどうかは見解が割れています。

 

 そのため,いくらオーナーといっても,全く使う必要もないのに退去を求めるのはハードルが高くなりますし,逆に借主側が実際現在使ってもいない場合にはハードルが低くなります。家賃の延滞が繰り返されているといった場合にはハードルある程度が下がります。といっても,ベースとなる事情とプラスアルファの事情では考慮要素としても異なってきますし,あくまでも様々な事情を考慮してどうなるかという話になります。厳密には争いの程度が大きな場合に問題となってくる話ですが,頭に入れて話を進める必要があります。

貸主側でも使う必要がある場合は?

 先ほど触れましたように,契約更新を拒めるかどうかはその物件を使う必要が,貸主・借主がどの程度あるのかがベースとなります。オーナーの親族が居住用などで使う必要が大きければ,貸主側が使う必要は大きくなります。ただ,借主側がその物件に住んでいれば借主側も使う必要が大きくなりますから,プラスアルファの要素がどの程度であるかが重要になってきます。

 先ほど触れましたように契約延長が強く前提になっている場合には,立ち退き料など他に契約更新をしないことを正当化するための事情が必要になってきます。家賃滞納が頻繁であったという場合には,事情によってそもそも契約解除ができる場合がどうかも問題になりますし,正当化するための立ち退き料やその金額などの要素にも影響してきます。

 

 正当理由としての考慮要素はベースとなる要素を基本として様々な要素を考えていくことになります。借主が引き続き使う必要性がある場合が多く,オーナー自身の使う必要性その他から見ての見通しを考えていく必要が出てきます。

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