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法律のいろは

2019年2月4日 更新契約問題のご相談

居住していないのではないか・近隣の住人から苦情の出ている賃借人への対応はどうしたらいいでしょうか?

是正を求めること・事実関係の確認と証拠集めが重要

 こうした話が出てきた際には,実際の事実がどうか・問題とされている借主がどのような話をするのか・事実を認めるならばまずは注意をするという形になろうかと思われます。アパート経営では他の借主から苦情が出てくる場合には,それまで相当程度の近隣トラブルがあった可能性がありますので,他の借主に迷惑をかけないために退去を望むというお気持ちが出てくるところは思われます。

 

 しかし,事実関係に争いがある・そもそも契約解除には,退去を争う意向を問題の借主が示す場合には,今後賃貸借契約の継続が困難と評価できるだけの信頼関係が壊れたといえるだけの客観的な事情が必要です。また,相手方がどのような態度かわかりませんから,まずは意向と事実の確認は必要と思われます。

 

 その後,相手方となる借主は事実を否定しているものの,苦情が続く場合には,近隣トラブルとなる事実の証拠関係を集める必要があります。この場合,是正がないために契約解除と退去を求める可能性もありますし,そのことを前提に退去の交渉をすることがありえるためです。長期にいないのであれば,駐車場に本人の車がないことが多いでしょうし(別の意味で信頼関係破壊につながりかねませんが,他の方の車が停められていることもありえます),電力などの利用が少ないはずですからメーターなどを確認することになるでしょう。また,近隣トラブルの原因が夜中に知人を集めるなどの騒音ということであれば,少なくとも知人が多く集まっていることの証拠は必要でしょう。

近隣迷惑トラブルや長期の不在は退去を求める理由になるのでしょうか?

 一般に退去を求めるには賃貸借契約を一方的に解除できる(裁判で争われても認められるだけの状況である)必要があります。先ほども触れましたように,信頼関係が崩れたといえるだけの事情が必要となります。これだと具体的には何が必要かわかりにくい点がありますが,様々な事情を総合的に評価した話であって,根拠となる事情は様々考えられます。

 

 長期間不在であることは本来予定されていたことではなく,信頼関係を壊す事情の一つとなりえます。利用目的を特定されていた場合にそれとは異なる使い方をしていた場合には信頼関係を壊す強い根拠となる事情となりえます。近隣からの苦情は事実関係として言えるかが問題になりますし,苦情の原因となる事柄がどのようなものか・その影響・注意をしても直されたのかどうかなどが影響します。注意して一度直してもすぐ元に戻ることが繰り返されたのであれば,信頼関係を壊す方向には強く評価される可能性があります。

 

 実際の裁判例でも,近隣とのトラブルや長期に課している物件にいないことをも考慮して信頼関係の破壊を認めたものはありますが,先ほど述べた他の事情やトラブルの内容やこれまでの経過なども考慮に入れたうえで判断をしています。ちなみに,大家側と揉めていることだけでは直ちに信頼関係の破壊にはつながりませんが,他の事情があればつながる可能性もありえます。

 

 一番は直してもらうことで気持ちよく物件を利用してもらうことですが,直してもらうことが期待できない・苦情が続く場合には,事実や証拠がどうか・相手方が争った場合にどのような見通しになりそうか等を吟味して対応する必要がある場合もあるでしょう。

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