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法律のいろは

2019年1月30日 更新契約問題のご相談

中古で購入したアパートで雨漏れや水道管の破裂などがありました。売り主に対して何か請求できるでしょうか?①

「瑕疵担保責任」(契約内容に適合しないことの責任)は可能?

 物件を購入する際に新築で購入をする場合もあれば中古物件を購入してリノベーションをする・そのまま運用をするという形が考えられます。売買契約時にあった問題については,「瑕疵担保責任」に基づく対応をとることが可能です。新築の場合には期間が延びるなど法律での手当てがありますが,中古での購入の際には注意点があります。

 

 そもそも,「瑕疵担保責任」とは何でしょうか?だいぶ難しい言葉ではありますが,これまで「隠れた瑕疵」が売買契約時に存在した場合に認められる手段とされていました。「隠れた瑕疵」というのもわかりにくい話でしたが,通常は気づかない一般的に要求される水準が足りないことであるという見解も存在しました。ただし,「瑕疵」という言葉はこれでもわかりにくく,裁判例上も,契約での合意事項や合意をした趣旨に照らして,購入したものの品質や性質を欠くことであると同じことであるとされています。つまり,通常気づかないだろうこうした契約の合意や趣旨に照らしての品質や性能を欠くことが問題となります。

 具体的に何かは,売買契約の合意内容や代金額によるところになりますが,雨漏りがすることや水道管が老朽化して破裂している状況は代金を割安にしている等の事情がない限りこうした「瑕疵」に含まれるといえるでしょう。契約で特に重視された内容や代金への反映などが問題になることもありますので,契約をする際に特に注意している点があれば,その内容をどのように反映させるかは注意が必要になります。

 

 この場合の対応手段は,被った損害賠償請求・売買契約の解除と代金の返金請求になりますが,中古物件の売買契約の場合には問題点があります。それは,こうした対応手段を排除している,言い換えると売り主側の免責にしている項目が契約書上入れられているケースが多いという点です。この対応手段は契約上の項目で排除することができますので,契約書上「瑕疵担保責任を免責にする」「物件を現状有姿で引き渡す」とされた場合には,物件を引き渡しの時の状況で引き渡し,ノークレームノーリターンにするという話になりますから,対応手段をとることができない可能性があります。

 また,完全に免責されていなくても,この対応手段自体は期間の制限が短いうえにさらに短くする条項が盛り込まれている場合もありえます。

民法の改正で変更された部分は?

 先ほど触れました「瑕疵担保責任」は昨年の民法改正により,「契約内容に適合しないことの責任」という名前にかわります。名前自体が変更する以外に,責任を問える場合は基本的には変わりはありません。契約の際に,合意をしたことや合意の趣旨からして,通常あるいは特に予定された品質や性能が欠けていることがある場合が「きず」を意味します。

 

 対応手段としては,先ほど触れました被った損害賠償請求や契約解除と代金請求の他に,修理などをして予定された状況にしてもらうよう請求する・代金の減額請求をするというものが設けられます。ただし,修理などにより予定された状況にすることが無理である等の事情がある場合には,この請求はできません。代金の減額請求は「きず」によって契約で予定された状況が実現できない割合いに応じての減額となります。また,減額は修理などが可能であれば,修理などを先に求める形になります。

 

 このような対応手段の変更はありますが,契約書の文言上免責などが可能であって,契約の際によく注意をしておく必要があるのは変わりません。ちなみに,こうした改正が反映されるのは,2020年4月1日以降に契約をした売買契約からになります。

 

 

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