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法律のいろは

2019年1月28日 更新契約問題のご相談

物件用マンション購入での注意点(投資用マンションの問題)

投資用マンションの被害とは

 ここ数年,投資用の収益物件を購入しないかという営業行為が業者によりなされ,後にトラブルとなるケースが増えています。電話での営業の後に訪問を受けて後日勧誘を受けるケースなどが存在します。勧誘の際に,満室を前提にした収支シミュレーションや確実に儲かる・家賃保証がある等の話がなされることがありえます。購入の際には,住宅ローンを組んでの購入がなされることが多く,思うように家賃収入があがらないことでローンの負担が重くなる・一度は購入するといったけれどもやはり契約を解消したいという意向から,契約の解消を求めてトラブルになることがありえます。

 最近は,報道されている問題もあって,以前と同じようにローンの審査が下りるのかどうかという話もあります。いずれにしても,ここでは,契約が解消によって代金額の返還を求めることができるのか・当初言われていた通りに収益が上がらないことへの請求が可能なのか等が問題になることがありえます。

 

 また,オーナーチェンジ型のマンションの購入の際には,空き室ではありませんが,それまでの賃貸借契約の内容を引き継ぐことになります。契約内容の変更は容易でありませんし,転貸借(サブリース)の場合があってもその後の事情での家賃変更がありうるという点には注意が必要です。

対応手段は?

 契約の解消ができるのかどうかが大きな問題になります。売り主が宅建業者で店舗外でマンション等の物件を購入した場合には,宅建業法上のクーリングオフ・その他訪問販売であれば別途クーリングオフによって,無条件での契約解除を求めることが可能です。ただし,期間が短い等の問題もあります。

 このほか,実際には断定できないのに収益が上がる等断定をする・実際にはありえない満室保障あるいは満室前提のシミュレーションのみを示し,空室リスクを伝えない場合には,契約の取り消しを求められる場合もありえます。ただし,契約前の説明が口頭でなされていた場合・契約時に渡された書面にはリスクが示されていた場合には,こうしたやり取りがあったことを示すのが難しくなる場合もありえます。

 損害が生じた場合には,事実に反する説明がなされたことなどを理由とした損害賠償請求等が考えられますが,先ほど述べたのと同様の証拠面の問題が出てくることもありえます。

 

 金融機関とのローンの返済は基本的には契約解消を申し入れても続いていきますので,こうした負担が大きくならないうちに解決を図っていく必要があるでしょう。特に投資経験が浅い方にとって一棟目にこうした問題が生じると全体としての収支に問題が出てくるうえに,家賃の収支バランスがあわなくなった時期が続きますとローンの返済が大きな負担となりかねませんので,注意が必要です。

 

 

 

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