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法律のいろは

2019年1月10日 更新契約問題のご相談

購入した物件が境界の問題でトラブルにならないように注意をしておくべき点とは?

境界の問題とは?

 分譲マンションの一室でもない限り,一軒家やアパートなど土地付きの物件を購入する場合,隣接地との「境界」は当然存在します。この「境界」の向こうはご自身あるいは隣人の土地ですから,「境界」はどこかという問題は極めて重要です。「境界」を超えての利用は不法な土地の利用ですから,場合によっては利用しているモノの撤去を求められる・損害賠償請求をされる可能性があります。例えば,アパートの建物がそこそこ越境建築していることが後で判明した場合を考えてみると,問題は大きくなる可能性があります。何より,せっかく賃収物件にしようというのに,こうした事柄でトラブルになるのは大きな負担です。しかし,「境界」をめぐるトラブルはある程度は存在し,その防止のための対応は大きな意味を持ってきます。

 

 ちなみに,ここでいう「境界」は個人の土地同士がどこまでが誰の所有化という話です。これに対し,境界確認の立ち合いでいうところの「境界」は公の土地の境界で必ずしも一致しないことがありえます。通常境界確認の立ち合いをする際には,両者が一致することが多いです。「境界」には境を示すものとして,コンクリートや石の杭が地面にあれば,それが境界を示す杭(境界杭)として機能します。このほか,塀や排水溝等の境界を示すと考えられる要素もありますが,公の境界は明治時代に当時の境界を示すものを基準に決められており,現在まで同じかどうかはよく注意をする必要があるでしょう。

 このほか,それまでの土地の所有をしていた方の合意もありますが,前の所有者の合意を引き継ぐ内容が物件購入時に入っていない場合には,当然には引き継がれません。このように,境界を示す要素はたくさんありますが,境界杭やしっかりとした測量調査によって作成された図面(14条地図や地籍図といったもの)も根拠となります。

 

 いずれにしても,協会の問題は土地の利用に大きくかかわるものですから,どこなのかは購入時によく確認をしておく必要があります。境界がはっきりしない場合には,裁判所の手続きや公の機関での話し合いの手続きなど,はっきりするのが面倒になる場合もありえます。

物件購入時の境界はどこまで明らかにされるのでしょうか?

 通常,物件を購入する際の売買契約書には,「境界を明示」する義務を売り主に課しています。また,契約書に記載がなくても,一般に売り主は「境界」を明らかにする義務を負っていると考えられています。例外は,売買契約書の中に売り主側が境界を明らかにしなくてもいいという記載がある場合です。ここでいう「境界を明示」する義務とは,まさしく先ほど触れた境界をはっきりさせる義務を指します。

 

 それでは,物件を購入する際に全く問題がないかというと,そうならない可能性があります。これは,こうした義務の内容を売り主側が自分が認識している境界の内容を伝えれば十分と考えている方がいるのも原因の一つと思われます。境界の明示とはどこまでやる必要があるのかという話ですが,単に現地に残る塀や境界杭など境界を示すものを説明するという方法もありえますが,設置経緯を隣接地の方が争う可能性がある場合もありえます。この場合は塀や境界杭があるから大丈夫ということにならない可能性がありえますから,注意が必要でしょう。

 同じく現在の状況を測量してもらった測量図の作成をしてもらうという方法もありますが,あくまでも周りの土地の方が承諾していませんので,境界ははっきりしません。測量を行うとともに周りの土地の方を含めて境界確認をしたという場合にであれば,境界ははっきりしますから問題はないでしょう。法務局に備え付けられている地積測量図(過去に測量とともに周りの土地の方を含めて境界確認をしたうえで作成されたもの)は,同様に測量に基づき境界がはっきりしていますから,基本的に問題はありません。ただし,作成時期が相当古い図面には信頼性が低いものがありますので,注意が必要でしょう。

 

 このようにどこまで明らかにするかによって将来の問題の火種が残る場合もありえます。媒介業者の方や売り主に境界の問題がないのかどうかを確認し,どこまで明示を求めるのかをはっきりさせておくのが,将来のトラブル防止につながるかと思われます。

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