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法律のいろは

2019年1月9日 更新契約問題のご相談

サロンや店舗を出す際の「居抜き物件」の注意点とは?

居抜き物件とは?どういったメリットやデメリットがあるのでしょうか?

 「居抜き物件」とは,簡単に言えば,今まで借りようとする物件を使っていた方が使っていた備品や設備を引き継いで利用をする物件のことを指します。反対が「スケルトン」(これは,こうした備品や設備が何もないものを指します)になります。これまで使っていた方が,倒産その他さまざまな理由から原状回復が難しい場合などには,それまでの備品や設備を使って賃貸借契約が継続しますから,大家側やこれまでの借主にはメリットがあります。

 

 こうした物件の借り方は,それまでの備品や設備を使って同じ・類似のご商売をする場合には向いています。特に,調理用の厨房がある場合・美容の設備や改装がされている場合には,新しく投資をして備品や内容を揃えていく必要が少ないようにも見えるために,飲食業や理美容・エステなどの業界での店舗やサロンを借りる際にはよく使われているかと存じます。

 このような,初期投資を抑えて物件を借り商売をしていける可能性がある・備品購入や設備のための工事を省略できるために早く商売を始められる可能性がある点は,こうした「居抜き物件」を賃貸借する場合の大きなメリットといえるでしょう。

 ただし,早めに軌道に乗せるためには,引き継ぐものについて問題がないことが必要なのは言うまでもありません。デメリットないし問題点は,うまく事前に引き継ぐものや契約内容を吟味していなかったために,思わぬ費用がかかる・結局は引き継いだものが使えない・契約上の問題に巻き込まれるといった点等が考えられます。

 ちなみに,引き継ぐ際には,これからの店舗やサロンの運営をする上で,どの程度引き継いだものをそのまま使うかといった点の検討は重要です。結局レイアウトなどを大きく変更するのであれば,引継ぎの意味は薄くなってしまいかねません。

 また,引き継ぐものについて,修理が必要な点がないか・古びていて使えない点はないのか等実物のチェックは非常に大事になってきます。ここが甘いと,引き継いだ備品や設備がすぐ故障してしまう・使えなくなってしまうということになり,特に購入をした場合にはその代金が無駄になる可能性もありえます。エアコンなどの空調その他にメンテナンスの料金がかかってしまうと,結局ランニングコストが増えてしまうこともありえます。

物件の賃貸借契約をする際の注意点は?

 先ほども触れましたように,備品や設備を引き継ぐ場合には,その契約上の問題点と実物自体がどうかを確認しておく必要があります。実物自体の話は先ほど触れましたので,契約の話を少し触れておきます。備品や設備はそれまで使っていた方から無償で譲渡を受ける場合・有償で譲ってもらう(売買になる)場合が考えられます。まず代金が適正かどうかの確認は重要です。実際には早く借りたいがために言い値で購入をしているケースが多いと思われますが,備品や設備の古さや修理歴その他をよく確認しておく必要があります。

 また,有償の場合は,引き継ぐ備品や設備にそもそも普通は気づかないだろう問題点があったことが判明した場合の責任に関する事柄も決めておいた方がいい場合もあります(法律上,「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです)。決めておかない場合は法律で定めたルール通りになりますが,売り主(これまで使っていた方)に賠償を求める期間が短い等の点がありますから,注意は必要です。

 

 そもそも引き継ぐ備品や設備が,これまで使っていた方のものでない場合(つまり,備品や設備の所有者が別である場合)には,売買をしてもこれらの所有者にはなりませんから,注意が必要です。言い換えると,実際に備品や設備の所有者が誰かを確認する必要があります。同じことは,エアコンや冷蔵庫などリース品の可能性があるものについても,引き継いで利用するにはリース契約を引き継げるようにしないといけないので,こうした点が手当てされているのか確認が必要です。リース会社のリース契約の条項に基づき引き揚げられてはダメージが大きいですし,残った支払うべき金額の確認をしておかないと大きなお金の支払義務だけが残る可能性もありえます。契約上でも,こうした点の問題に関する項目は入れておいた方がいいでしょう。

 このほか,備品の中にはレンタル品もあります。レンタル品についても,レンタル自体はこれまで使っていた方が業者と契約していたものになります。新しく契約を業者とやり替えるなりの対応は必要となります。そもそも,レンタル品は何か,リース品は何かといった点を確認し,引き継ぐ物品リストを作り,こうした点の確認をきちんとしておく必要があるでしょう。

 

 今まで触れたのは引き継ぐ備品や設備の話でした。そもそもこうした居抜き物件は,借主が変わり新たに賃貸借契約を大家側とする場合・現在使っている方から又貸しを受ける場合(転貸借の場合)がありうるところです。このうち,賃貸借の場合には,その契約を確認すれば十分でここは居抜き物件だからということでの問題はこれまで触れてきた以外にはそこまでないでしょう。これに対して,転貸借をする場合には,そもそも元々の大家からの承諾を受けるなど適法に転貸借ができるの確認・転貸借をしている間の修理や家賃その他問題になる事柄がきちんと決められているのか,よく契約内容を確認しておく必要があります。

 

 このように,様々注意点があるところですが,よく注意をしておくことで問題を小さくすることはできるといえます。

 

 

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