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法律のいろは

2018年12月26日 更新契約問題のご相談

一度決めた家賃の増額(減額)はできるのでしょうか?

 契約の際に一度は決めた家賃,その後の様々な事情から増額したい(減額を請求される)ということはあり得ます。アパート経営の点からみて,実際そうした増額の請求や減額の請求はできるのかなどを以下触れていきます。

① 家賃の増額請求は?

 結論から言えば,借主も合意をしてくれれば増額した家賃での賃貸借契約は可能です。このことは,サブリースの形態についても言えます。サブリースは間に入っている会社との賃貸共同事業という面はありますが,これまでの裁判例でこうした会社を賃借人とする転貸借を行う事柄とされています。そのため,通常の賃貸借と同じく増額の請求(裏返しをすると減額の請求をされることもある)はできます。この場合,後で触れますが,しばらく増額をしないという合意がなされていた場合が問題になってきます。

 ただし,賃借人側が拒否をしてきた場合には話は難しくなってきます。この場合でも増額の合意のための話し合いや増額を強制的に行うための判断を裁判所に求めること自体はできます。そうした場面では,法律で定めた事情に照らして増額を認める事情があるかどうかが問題となってきます。そうした事情として
・問題となっているアパート建物の固定資産税など税金面が大きく増えた
・不動産価格が大きく上昇した
・周りの建物の家賃と比べて相当低いものと言える
・一度家賃を決めてから相当程度期間が経過している

等といったことを考慮して判断されることになります。こうした事柄,特に上の3つは不動産鑑定を参考に考えていくことになりますが,こうした不動産鑑定の方式も利回りを基にする・物価スライドを考える・近くの同等のアパートなどの家賃との比較を行う・理論上適正と考えられる家賃と現在の家賃の差額を家主と借主で分配するなど複雑な話になってきます。
 こうした事柄なども踏まえて家賃の増額が認められるかどうか判断をされます。このように複雑な要素が入ってきます。ちなみに,増額を一定期間しないという契約条項があった場合には,借主が増額を拒否した場合に増額が認められないことがあります。通常家主側が契約書を準備するので,こうした事柄はないかと思われますが,契約によっては入っている可能性御有りますから,注意が必要です。

② 家賃の減額請求は?

 家賃の増額請求と異なり,借主側から出されることになります。こうした請求も増額請求と同じように可能です。増額請求と同じように,家主側と話し合いがつけばそれで終わります。ただし,その理由として老朽化などが挙げられ,応じない場合に借主が契約を解消して退去した場合の後の空室がどうなるかという問題があります。
 話がつかない場合には,増額請求の場合と同じく裁判所での話し合い・判断という解決があります。そこで問題となる事柄などは増額請求の場合とおおむね同じです。ただし,増額請求の場合と異なる,減額を一定期間は行わないという項目を賃貸借契約書に入れていてもこうした項目は無効であるという点には注意が必要です。
 減額請求がなされる場合には,建築から期間が相当経過した・地価が下がった・老朽化が相当程度進んでいるなどが根拠とされることが多いです。先ほど触れました空室リスクや実際に減額となる見通しはどの程度なのかを見極めて対応を考えていく必要があるでしょう。

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