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法律のいろは

2018年12月23日 更新契約問題のご相談

賃貸契約で定められた以外の営業などをされた場合の対応

 賃貸契約書で,使用用途として,事務室・飲食店・居住用等の定めを置くのは通常と思われます。貸した後に,部屋を改造されて,飲食店その他本来とは異なる用途で使われた場合には,近隣とのトラブルが発生する可能性もありますし,契約が終わって原状回復する際に問題が出る可能性もあります。こうした事柄があった際の対応として,どのようなものがあるでしょうか?

是正を求める

 契約で使用用途を定めている場合には,勝手に変更を行った場合には,契約違反になります。こうした場合には是正を求めるか・契約解除を求めることになるでしょう。

 通常は,契約書の中に,契約で定めた使用用途以外に使った場合に契約解除を家主側から求めることができるという項目が入れてある場合が多いかと思われます。

 もちろん,契約解除(契約解除が有効かという問題があり,後で触れます)という選択をとることもあり得ますが,家賃収入の確保の観点から是正を求めて契約の続行を図るのも方法としてありうるところです。  

 仮に是正を求めるならば,いつまでに是正を求めるか決めて通知を借主側にする必要があります。可能であれば,後で言った言わないを防ぐために記録が残る形(書類)にしておいたほうがいいと思われます。期間は通常是正を行うのに必要な期間を確保しておいたほうがいいでしょう。とはいえ,既に事務所で借りたものを飲食店に改造しているという(現実にはそこまでないケースと思われます)場合には,是正自体が簡単なものではありませんから,是正を求めても仕方がない場合もありえます。
 大きく改造をされているような場合など是正ができるどうかの見極めも重要になってきます。

契約解除は有効か?

 賃貸借契約の場合の家主側の問題として,契約解除に関しては裁判例上制約がかかっている点です。信頼関係が破壊されていて是正の余地がない場合に契約解除が有効と抽象的にされています。実際にどのような場合が当てはまるかは違反の種類と程度によります。

 使用用途の違反にも,単に営む業種が少し違ったというものから,環境面への影響や近隣とのトラブルが予測されるもの・賃貸物件の改装や増築を伴うもの(その程度が大きいものから軽いもの)まで様々予測されます。そのため,単に違反があるというだけでは当然に解除が有効となるわけではありません。

 改装や増築に関しては,少なくとも賃貸物件の利用に必要な修理と評価される程度と一般的に考えられる程度のものであれば,問題はないと考えられています。これでは少し抽象的な点はありますが,賃貸期間が長いわりに賃貸物件が老朽化が進んでいるような場合であれば,基礎を安定化させることや美観を守るために相当程度手を加えることになりますし,そうでもない物件であれば通常そこまで手を入れる必要はないことになります。

 実際には,どの程度のものであれば解除を選択すべきかどうか・実際の見通しがどうかという点は変わってきます。家主として契約解除の選択をしたほうがいいかどうかという場合は,契約が必要以上に長く続く・トラブル発生の可能性を考慮してのことになろうかと存じますが,迷った際には弁護士など専門家にも相談をするというのも方法の一つにはなるでしょう・

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