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法律のいろは

2018年12月20日 更新契約問題のご相談

「事故物件」とは?

 よく,以前そこに住んでいた方が亡くなった等の理由から「事故物件」という言葉を言われています。こうした物件には「いわくつき」ということで,程度の差はありますが,賃貸借契約の前に説明を要求される,家賃に影響をするということがあり得ます。こうした「事故物件」について触れていきます。

「事故物件」とは?

 あくまでも,賃貸用の物件(マンションやアパートなど)で以前に事件が起きた等問題のある物件をいう総称的なもので判断基準は定まっていません。

 多くは「心理的瑕疵」のある物件を指しています。「心理的瑕疵」とは分かりにくい用語ですが,物件の利用に伴う環境上の欠陥のことで,一般に嫌悪されるだろうそれまでの利用にまつわる話を指します。先ほど触れた自殺があった・原因は様々ですが孤独死があったということは当てはまります。ただ,何が事故物件扱いになるかははっきりしていない点があります。
 また,近隣住民がトラブルを起こす方である場合(同じアパート内でクレームを入れる・隣人とトラブルをよく起こしている,その数も多く程度も無視できないもの)や暴力団がらみの問題があるなどの場合にもこうした欠陥とされることもあり得ます(ただし,外観上そうした住人がいるのが明らか・トラブルがある等の事情が全くない場合にはならないと判断した裁判例もあります)。

 周辺に廃棄物施設その他風俗店があるなども環境的な欠陥要因となりえます。このように,環境的な要因にはよく注意をしておく必要があります。

いつまでも「事故物件」のままなのでしょうか?

 結論から言えば,そうではありません。そもそも,「事故物件」扱い自体にはっきりしない点があるのは頭に入れておいたほうがいいでしょう。

 先ほど触れました「心理的に嫌悪」する要因も時間の経過とともに薄まっていきます。また,住人が亡くなった場合であっても,時間の経過だけでなく,室内の清掃はもちろんその後大きくリフォームをした場合にはこうした要因は存在しないとされることがあります。

 どこまでリフォームをすればいいのかという点は難しい問題を含んでいますが,例えば,亡くなった方がいて発見時に腐乱死体であった場合には,心理的に嫌悪される程度が大きくなります。そこが居住用物件であれば,生活を普段する場ですので,その程度は大きくなります。そうなると,時間の経過という面もありますが,建物を立て直す・大がかりなリフォームをして事件(事故)発生時から大きく変わったといえれば,環境が変わっているといいやすくなります。
 このように,一つの目安として,事故の内容や程度から見ての時間が大きく経過した・環境が大きく変わった(リフォームや立て直しなど)といえるかどうかがポイントとなってくるでしょう。

「事故物件」であることはどのようにして問題となるのでしょうか?

 一番気になるのはこの点でしょう。実際に賃貸借契約をする際(オーナーが物件を購入する際には購入時点)で説明を受けて,価格や品質面の検討ができるようにしておく必要があります。

 オーナーであれば,仲介の不動産会社あるいは売主(ちなみに,不動産会社には宅建業者としての告知義務がある部分もあります)から説明を,賃貸であればオーナーあるいは仲介の不動産会社から借主に説明をする必要が出てきます。法律上説明する義務があるかどうか微妙なケースでも,説明を行うことでトラブルを防げる可能性は大きくなります。

 こうした点を踏まえて家賃や販売価格を決めておく(事故物件相当であれば,通常は下がるケースが多くなるでしょう。もっとも,単に荷物置き場にするなどの用途であれば,下がる要因があるとは言いにくいケースも考えられます),ということであれば,後で特段の問題が起きなくなります。

 言い換えれば,そうした要因を説明しない・説明が不十分な場合にトラブルが起きる可能性があります。オーナー側は借主から解除あるいは家賃の減額請求を受けることがあり得ます。オーナー側が購入をしている場合には,解除や代金の減額のほかに,損害があれば損害賠償を求めていくことになるでしょう。

 実際には,契約解除といっても,契約目的が達成できないという程度の問題であることが必要となります。いくら居住用といっても,年数が経過する・リフォームがそれなりにされている等の要因が組み合わさると,目的が達成できないとは言いにくくなってきます。
 とはいえ,後で,そんな物件だとは思わなかったということでトラブルが起こり解決を図るのにエネルギーを使うのは面倒な話です。きちんと情報を伝える・集めるなどして,契約内容が納得のいくものか(代金面など)・そもそも契約をするのかをきちんと決めたほうがいいように思われます。

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