物件を仕入れる際に買取を行うほかに,裁判所の競売で競り落とすという方法もあります。競り落としの原因（ここでは強制競売を念頭に置きます）には,抵当権などの担保権を実行する場合,その他裁判などの結果として行われるものもあります。いずれにしても,競売の手続きが始まると処分ができなくなるとともに,執行官の関与の元手続きが進められ,財産の状況調査に基づいた評価書の作成が行われ,競り落としの手続きが行われます。この評価書で現況などは分かりますが,問題要因の把握をすべて行うことができるとは限りませんし,記載の真実性は保障されているわけでもありません。

　競り落としを行い代金納付を行えば,物件の所有権は競り落とした方に移転します。そのため,元の所有者は元より担保権執行で担保権に権利主張できない賃借人の権利はなくなります。ただし,権利保護のため法律により一定期間（6か月）は明け渡しが猶予されています。強制競売の手続きは売却許可⇒代金納付で終了しますので,その後物件内に居座る方の退去を当然にできるようにするものではありません。

　このための対応の方法として,明け渡し命令の制度が存在します。この制度は簡易迅速に強制競売後に居座る方の退去を実現するための手続きになります。この制度を使わずに強引に追い出すことは法令違反になりますので,注意が必要です。対応によっては権利者の行うことが犯罪その他になりかねません。注意点は,この制度は申し立てができる期限が限定されています。代金納付により権利が移転してから6か月以内にしか申し立てられません。また,明け渡しの猶予が認められている場合には,その期間には申し立てはできないのが原則です。例外は,賃借人の場合には家賃の支払い義務がありますが,ここに延滞が生じ1か月を超える期間を示して支払いを求めても支払いがない場合です。この場合には,延滞と支払いを求めたことの証拠とともに明け渡し命令の申し立てを裁判所に行うことになります。明け渡しを求める相手が誰か不明の場合には,それに沿った対応も必要となります。

　この例外以外の場合には,代金納付から9か月以内に申し立てを行う必要があります。この制度を使う場合には明け渡しの実現を強制執行として行うこととなります。その際には明け渡しにかかる費用は相手から回収をできる建前となっていますが,まずは立て替える必要が出てきます。明け渡しのための業者などにかかる費用が多い場合には,この制度があっても活用することにへの負担が大きくなることがありえます。そのため,明け渡し命令の申し立てをするのか・明け渡しの為に何かしらの退去費用の準備で足りるのか（これによって早期の退去が実現できるのかどうか）を検討し判断をする必要が出てきます。

　相手が退去に応じない場合には,先ほど述べた期間制限や相手の抵抗による軋轢も考慮したうえで対応を決める必要があります。期間制限を超えると,通常通りに明け渡しを実現する手続き（煩雑になります）を行う必要が出てきます。

　任意での買取の場合には,当然裁判所を通じた執行手続きを活用できるわけではありません。事前の調査の中で,権利関係（賃借関係の有無等）の調査や退去（賃貸借契約の終了が可能なのかどうか・退去費用としていくら必要そうなのかなど）の見通しなどを検討する必要があります。

　賃貸借契約をそのままにしてオーナーチェンジで対応する場合なのか・賃貸借契約の解除ができる場合なのか（信頼関係の意破壊している追えるだけの事情が必要）,同様に中途解約申し入れができるだけの正統理由が存在するのか,退去のためのコストや見通しをよく検討しておくっ必要があります。話し合いがつけば,任意に退去を実現できますが,そうはいかない場合には裁判所の手続きを活用する必要があります。裁判所の手続きも調停という話ｉや裁判がありますが,話し合いが難航している場合には最初から裁判所活用の場合には裁判になることもありえます。話し合いの難航原因が退去費用の関係であれば調停の活用もあるところですが,この辺の見通しもきちんと対応を考えておく必要があります。